一个小区两家物业 创新还是违规？

一张提示条、同一个小区、两家物业公司……近日，新余市御天城蟠龙居北区业主发现小区同时存在两家物业公司，是管理创新还是违规操作？这种情况合理、合法吗？记者对此进行深入调查。

材料移交现场 陶春霞摄

一个小区竟有两个物业

2025年末，新余市御天城蟠龙居北区17栋电梯口，一则普通的温馨提示让小区物管会主任黄鹏愣住了——落款赫然写着瑞祥物业管理有限公司（以下简称“瑞祥物业”），而小区物业公司明明是华庭物业服务公司（以下简称“华庭物业”）。

“一个小区怎么有两个物业？”黄鹏从未听说小区里还有第二家物业，带着疑惑，他当场拍了照片，第一时间把情况反馈给了华庭物业。

早期开发商回应业主需求设立

记者随后来到瑞祥物业的办公地点。大厅里坐着不少老人，另一侧则有序摆放着成堆的快递包裹。

华庭物业负责人陈坚告诉记者：“瑞祥物业是开发商新余中瑞置业有限公司自行注册成立的物业企业，我们多次与开发商协调沟通，但效果并不理想。”

瑞祥物业经理胡九英向记者解释：“蟠龙居北区17栋位于小区外围，初期规划为公寓用房，交房时间晚，甚至存在逾期交房的情况。当时，在开发商和17栋多名业主的协商下，开发商决定单独为这栋楼提供服务。”也就是说，瑞祥物业是开发商应17栋业主需求而设立的。

但对于全体业主来说，这一安排，并未经过小区全体业主的同意，也未纳入统一的物业管理区域规划。更关键的是，管理和责任如何划分？消防安全谁负责？公共通道、水电设施由哪家维护？公共收益又该归谁？一旦出现事故，谁来兜底？

住建部门介入，已完成材料移交

“接到反映后，我们高度重视，第一时间组织人员进行了现场核查。”渝水区住房和城乡建设局相关负责人朱清在现场向记者解释道。

核查结果很清晰：蟠龙居北区17栋与小区其他部分在规划上同属一个物业管理区域，水电、消防、公共通道等基础设施并未实现物理分割。

“根据《物业管理条例》第三十三条，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”区住房和城乡建设局当即作出处理决定：新余中瑞置业有限公司、瑞祥物业将所有数据、权限、人事等移交至华庭物业，实现统一管理。朱清说：“从接诉到妥善解决，我们依法依规、从严处理。”目前三方已完成交接手续。

不是个例 成因不尽相同

物业“打架”的现象在全国范围屡见不鲜，例如四川乐山望江府小区两家物业“双保安”各守一方，客服、保洁都是“双份”。

记者梳理发现，这一现象成因大致分为四类：‌

首先是历史遗留规划问题，部分小区在开发初期，因规划调整、分期开发等因素，不同区域的物业配套存在差异。比如有的小区早期住宅和后期公寓在规划时就未统一纳入同一物业管理范畴，后续随着入住率提升，出现了多家物业并存的情况。

其次，‌业主自主协商引入，部分楼栋因交房时间晚、与小区整体规划有差异，业主和开发商协商后，单独引入另一家物业提供服务，但未经过全体业主同意，也未纳入统一物业管理区域规划，进而形成一区多物业的局面。

另外，还有在‌物业更替过渡阶段，当小区原有物业因服务不达标、合同到期等原因退出，新的物业尚未正式入驻，可能会出现临时物业和原物业短暂并存的情况，或者在更替过程中，因交接不顺畅，导致一段时间内有两家物业在小区内开展工作。

最后，还有‌违规分割服务范围的情况。少数物业企业为了拓展业务，未经相关部门批准，擅自和小区部分业主达成协议，提供物业服务，造成一个小区内出现多家物业违规服务的情况，这种情况往往存在服务范围重叠、权责划分不清的问题。

因案施策 对症“开药”

“物业与小区之间的问题，需要具体问题具体分析。”朱清说，在新余市，为避免出现类似“一区两物业”的现象，渝水区住房和城乡建设局针对各种情况采取了不同处理方法。

例如，暨阳玫瑰城项目建设中，总体规划布局里有一栋商业楼为暨阳·上亿广场。玫瑰城三期是住宅小区，上亿广场是非住宅区，二者在管理方式、生活需求、水电消防设施等方面存在明显矛盾。由于两区域的水电、消防等系统独立分设，具备拆分条件，最终上亿广场单独成立业委会，另行选聘物业公司进行管理。

而新余市明和中央小区的情况则截然不同。该小区也曾面临管理和生活之间的矛盾，涉及的住宅和商业两个区域，水电、消防等设施并未独立分设，无法实现物理分割。住建部门给出的建议是：业委会可在组织架构上进行调整，可设立2名副主任分别负责住宅与商业事宜，两方相互制衡，但整体仍由一家物业公司统一负责设施维护。

记者手记：物业管理关键在于服务归位

“其实几个物业不重要，能不能保障小区安全、提供好的服务，才是我们最关心的。”业主廖先生的话，代表了不少居民的真实想法。

对普通住户而言，物业公司的数量从来不是关注的重点。电梯是否平稳运行、楼道是否干净整洁、安保是否到位、维修是否及时——这些日常而具体的细节，才是他们衡量物业管理好坏的标准。

然而，物业行业准入门槛低、服务标准模糊、评判机制缺失，导致业主与物业之间的矛盾频发。“一个小区两家物业”看似是个案，实则是行业乱象的缩影——权责不清、监管滞后、业主话语权不足，这些问题在各地不同程度存在。

今年全国两会期间，“物业管理应转为物业服务”成为热议话题。这一提法背后，是对物业行业本质的重新审视——物业不应是凌驾于业主之上的“管理者”，而应是服务于业主的“服务者”。

一个小区两家物业，表面是规划与监管的漏洞，实际上却是“管理思维”对“服务意识”的僭越。当物业公司把自己当成管理者，自然容易忽视业主的真正需求。

当物业公司真正为业主提供了好的服务，当业主真正成为小区的主人，业主物业间出现矛盾的概率必定大大降低。

毕竟，人们买的是房子，要的是安心——而这份安心，从来不是靠“多一个管理者”能给的，而是靠“一个好服务者”来守护的。

陶春霞 全媒体记者黄祥晟